Definiowanie dostępności mieszkań | UŻYTKOWNIK HUDU (2023)

Definiowanie dostępności mieszkań

Koszty mieszkaniowe odzwierciedlają cenę mieszkań, jakość szkół w okolicy, bezpieczeństwo publiczne oraz dostęp do miejsc pracy i udogodnień.

Programy mieszkaniowe w Stanach Zjednoczonych od dawna mierzą przystępność mieszkaniową jako procent dochodu. W latach czterdziestych XX wieku maksymalny przystępny czynsz za mieszkania dotowane przez władze federalne ustalono na 20 procent dochodu, który wzrósł do 25 procent dochodu w 1969 roku i 30 procent dochodu w 1981 roku. Z czasem próg 30 procent stał się również standardem dla właściciela mieszkań zamieszkałych i pozostaje wskaźnikiem przystępności cenowej mieszkań w Stanach Zjednoczonych. Utrzymywanie kosztów mieszkaniowych poniżej 30 procent dochodu ma na celu zapewnienie gospodarstwom domowym wystarczającej ilości pieniędzy na pokrycie innych kosztów nieuznaniowych; dlatego politycy uważają, że gospodarstwa domowe, które wydają ponad 30 procent dochodów na koszty mieszkaniowe, są obciążone kosztami mieszkaniowymi. Panel na konferencji na temat dostępności mieszkań, przedstawiony przez American Enterprise Institute, Bank of Israel, Radę Gubernatorów Systemu Rezerwy Federalnej, Uniwersytet w Tel Awiwie i Uniwersytet Kalifornijski w Los Angeles, skupił się na tej mierze przystępności cenowej mieszkań. Panel, któremu przewodniczyła Susan Wachter, profesor nieruchomości i finansów na University of Pennsylvania, zbadał przyczyny i konsekwencje wysokich obciążeń mieszkaniowych oraz wyzwania związane z progiem przystępności cenowej wynoszącym 30 procent dochodu, zanim przedstawił alternatywną metodę pomiaru mieszkańprzystępność cenowa.

Wysokie obciążenia związane z kosztami mieszkaniowymi

Od lat 60. XX wieku obciążenia związane z kosztami mieszkaniowymi znacznie wzrosły w przypadku najemców gospodarstw domowych o niskich i średnich dochodach. Gary Painter, profesor i dyrektor ds. polityki społecznej na Uniwersytecie Południowej Kalifornii, zwrócił uwagę, że około 80 procent gospodarstw domowych z najniższym kwintylem dochodów i 60 procent gospodarstw domowych z niższym i średnim kwintylem dochodów było obciążonych kosztami, płacąc więcej niż 30 procent dochodu gospodarstwa domowego na wynajem. Te wysokie obciążenia związane z kosztami mieszkaniowymi mogą odzwierciedlać różne problemy gospodarcze. Raphael Bostic, profesor i przewodniczący Wydziału Zarządzania, Zarządzania i Procesu Politycznego na Uniwersytecie Południowej Kalifornii, podkreślił, w jaki sposób ograniczenia i opóźnienia w podaży mieszkań, spadające lub stagnujące dochody gospodarstw domowych lub połączenie tych warunków może skutkować kosztami mieszkaniowymi, które są wysokie w stosunku do dochodów. Painter zauważył, że na niektórych obszarach wysokie obciążenia kosztami mieszkaniowymi mogą wynikać ze stabilnych kosztów mieszkaniowych w połączeniu ze spadkiem dochodów gospodarstw domowych, podczas gdy na innych obszarach wysokie obciążenia kosztami mieszkaniowymi mogą wynikać z szybszego wzrostu kosztów mieszkaniowych niżdochody.

Kiedy koszty dostępnych opcji mieszkaniowych na danym obszarze są wysokie w stosunku do dochodów gospodarstw domowych, gospodarstwa domowe mogą być zmuszone do kompromisów, mówi Painter. W celu ograniczenia wysokich kosztów gospodarstwa domowe mogą wybierać mieszkania oddalone od ośrodków zatrudnienia i wymagające długich dojazdów lub dzielić mieszkanie z innymi gospodarstwami domowymi, co może prowadzić do przeludnienia. Alternatywnie, gospodarstwa domowe mogą ograniczyć wydatki w innych obszarach, takich jak transport, opieka zdrowotna, żywność i edukacja, aby zrekompensować wysokie ceny mieszkańwydatki.

Procent standardu dochodu dla dostępności mieszkań

Dokładne zrozumienie obciążeń związanych z kosztami mieszkaniowymi jest niezbędne do określenia zakresu potrzeb mieszkaniowych i zapewnienia, że ​​rodziny mogą sobie pozwolić na inne nieuznaniowe koszty, ale zdefiniowanie przystępności cenowej w kategoriach odsetka dochodów gospodarstwa domowego stwarza wyzwania. Według Paintera koszty mieszkaniowe odzwierciedlają coś więcej niż tylko samą cenę mieszkań; koszty te uwzględniają również jakość szkół w sąsiedztwie, bezpieczeństwo publiczne oraz dostęp do miejsc pracy i udogodnień. Odsetek standardu dochodu dla przystępności cenowej mieszkania może nie uwzględniać w pełni wpływu warunków mieszkaniowych i jakości sąsiedztwa. Mieszkania, które mogą wydawać się przystępne cenowo, na przykład na podstawie samych kosztów, mogą znajdować się daleko od centrów zatrudnienia, co zwiększa odsetek dochodów przeznaczanych przez gospodarstwo domowe na transport. Gospodarstwo domowe może również wybrać mieszkanie o niskiej jakości lub dzielnicę o niskich szansach, aby obniżyć koszty mieszkaniowe. W rezultacie konwencjonalna miara przystępnych cenowo mieszkań może zaniżać liczbę gospodarstw domowych, które są obciążone łącznymi kosztami mieszkania i transportu, a także liczbę gospodarstw domowych potrzebujących wysokiej jakości przystępnych cenowo mieszkańmieszkania.

Przed wprowadzeniem alternatywnego sposobu pomiaru przystępności cenowej mieszkań, Danny Ben-Shahar, starszy wykładowca na Uniwersytecie w Tel Awiwie, zauważył również, że procentowa miara dochodu, a także stosunek ceny do dochodu, który jest używany do określenia przystępności cenowej domów na zakup, może nie dawać wglądu w preferencje gospodarstw domowych i konsumpcję mieszkaniową w porównaniu z ich grupami rówieśniczymi. Na przykład gospodarstwa domowe o wyższych dochodach mogą dobrowolnie wybierać droższe mieszkania, przez co ich koszty mieszkaniowe wydają się mniej przystępne, podczas gdy gospodarstwa o niższych dochodach mogą postępować odwrotnie, wybierając mieszkanie mniejsze, oddalone od ośrodków zatrudnienia lub gorzej utrzymane, co sprawia, że ​​ich koszty mieszkaniowe wydają się bardziej przystępne. W związku z tym konwencjonalna miara przystępności cenowej mieszkań może przeszacowywać kwestie dostępności mieszkań dla gospodarstw domowych o wyższych dochodach i nie doceniać tych kwestii dla gospodarstw o ​​niższych dochodachGospodarstwa domowe.

Alternatywny sposób mierzenia dostępności mieszkań

Ben-Shahar przedstawił alternatywę dla tradycyjnego podejścia do ceny mieszkania w stosunku do dochodu, które uwzględnia różnice w dochodach i preferencjach gospodarstw domowych. Ben-Shahar i jego współpracownicy wykorzystali dane lokalizacyjne i demograficzne do stworzenia medianowych „zestawów konsumpcji” mieszkaniowych dla grup, które reprezentują określony zestaw cech demograficznych dla określonej lokalizacji. Każde gospodarstwo domowe zostało następnie dopasowane do mediany pakietu konsumpcji dla swojej grupy, aby obliczyć znormalizowany stosunek ceny do dochodu. Korzystając z tej metody na próbie głównych i trzeciorzędowych metropolitalnych obszarów statystycznych (MSA) w Stanach Zjednoczonych, Ben-Shahar i jego współpracownicy stwierdzili znacznie niższe poziomy przystępności cenowej mieszkań niż te wykrywane za pomocą tradycyjnej miaryprzystępność cenowa.

Ben-Shahar i jego współpracownicy zbadali również nierówności w przystępności cenowej lub różnice w przystępności cenowej mieszkań między jednostkami i grupami, stosując konwencjonalne i standardowe miary przystępności cenowej. Stwierdzili, że standaryzowana miara ujawniła większe nierówności w zakresie przystępności cenowej między gospodarstwami domowymi z i bez głowy z wykształceniem wyższym, między czarnymi i białymi gospodarstwami domowymi oraz między najemcami a właścicielami gospodarstw domowych w badanymMSA.

Zapewnienie przystępności cenowej

Oprócz zaspokojenia podstawowej potrzeby schronienia mieszkanie może być również elementem działań na rzecz promowania pozytywnych wyników życiowych rodzin o niskich i średnich dochodach. Badania pokazują, że przystępne cenowo mieszkania mogą poprawić stan zdrowia mieszkańców, dostęp do edukacji i perspektywy zatrudnienia. I odwrotnie, wysokie obciążenia związane z kosztami mieszkaniowymi wiążą się z negatywnymi skutkami życiowymi, takimi jak pogorszenie zdrowia psychicznego, zmniejszone wydatki rodziców na wzbogacenie się i osiągnięcia poznawcze dzieci o niskich i średnich dochodach oraz zmniejszony poziom wykształcenia wśród dzieci. Zapewnienie, że decydenci polityczni zdefiniowali przystępność mieszkaniową w sposób, który umożliwia rodzinom uzyskanie wysokiej jakości mieszkania i wygodne pokrycie innych nieuznaniowych kosztów, jest ważne, aby pomóc tym rodzinomprosperować.