Saundrę AmrheinSarasota Herald-Tribune
Nowe prawo stanowe, które zapewnia historyczne inwestycje w przystępne cenowo mieszkania, może przynieść ulgę w poważnym kryzysie, który dotyka tysiące rodzin i firm w hrabstwie Sarasota.
Podczas gdy lokalni eksperci twierdzą, że wciąż analizują szczegóły, wielu zgadza się, że nowe prawo zmieni krajobraz mieszkaniowy – nawet jeśli przejmie kontrolę nad niektórymi kwestiami planowania i rozwoju od samorządów lokalnych.
Ustawa Live Local Act, podpisana pod koniec marca i wchodząca w życie 1 lipca, przeznacza 711 milionów dolarów na programy mieszkaniowe i wynajem w całym stanie. Przyspiesza również wydawanie pozwoleń i tworzy nową serię ulg podatkowych i zachęt dla deweloperów, aby zachęcić do budowy siły roboczej i tanich mieszkań.
Aby wykorzystać jego możliwości, lokalni liderzy biznesu i społeczności planują już szczyt mieszkaniowy na lato tego roku.
Raport:Prawie połowa gospodarstw domowych w regionie Sarasota-Manatee żyje od wypłaty do wypłaty
Mieszkania dla pracowników:Plan mieszkaniowy Sarasota-Manatee wspierany przez pracodawcę może zmienić zasady gry
„Myślę, że ta ustawa stworzy bardziej przystępne cenowo mieszkania, naprawdę”, powiedział Jon Thaxton, długoletni rzecznik mieszkalnictwa i starszy wiceprezes ds. inwestycji społecznych w Gulf Coast Community Foundation.
Jednym z powodów jest to, że przywraca solidne finansowanie programów mieszkaniowych po przystępnych cenach – po prawie dwóch dekadach ustawodawcy przekierowania ponad 2 miliardów dolarów z funduszu powierniczego przystępnych cenowo mieszkań na inne projekty, zgodnie zKoalicja Mieszkaniowa Florydy.
Thenowe prawo obejmuje również252 miliony dolarów na program State Housing Initiatives Partnership lub SHIP; 259 milionów dolarów na program State Apartment Incentive Loan lub SAIL; 100 milionów dolarów na program Hometown Heroes; oraz 100 milionów dolarów na konkurencyjny program pożyczkowy, aby pomóc projektom w przygotowaniu, które zostały odsunięte na bok z powodu podwyżek kosztów związanych z inflacją.
„Wspaniale jest mieć te fundusze z powrotem w rękach władz lokalnych” – powiedział Thaxton. „Nie ma wątpliwości, że sama ta część zwiększy podaż przystępnych cenowo mieszkań”.
Pieniądze mogłyby natychmiast pomóc wielu projektom ruszyć z ziemi po tym, jak utknęły w martwym punkcie z powodu luk w finansowaniu, powiedział William Russell, prezes i dyrektor generalny Sarasota Housing Authority.
Jednym z takich projektów, które mógłby wesprzeć, jest druga fazaLofty na cytrynie.
„Myślę, że może to zmienić sposób gry” - powiedział Russell.
Mimo to, jak zauważają zwolennicy mieszkalnictwa, chociaż 711 milionów dolarów brzmi jak dużo pieniędzy, szybko pójdzie, gdy rozłoży się na stan z kryzysem tak poważnym jak Floryda.
Dodają, że to, co może mieć równy, jeśli nie większy wpływ, to nowe zwolnienia podatkowe w prawie dla inwestycji obejmujących niedrogie jednostki.
Obejmuje to jednostki dla gospodarstw domowych o 80% do 120% średniego dochodu obszaru lub AMI, a także te o 60% do 80% AMI – ta ostatnia kategoria uważana jest za prawdziwą siłę roboczą
Zwolnienia podatkowe idą dalej – oferując zachęty dla niedrogich jednostek dla gospodarstw domowych od 30% do 60% AMI – pilna potrzeba Sarasoty, powiedział Thaxton, i która obejmuje mieszkańców niepełnosprawnych.
Lokalne zmiany stref na żywo mogą mieć pozytywny i negatywny wpływ na Sarasota-Manatee
Inne akty prawne budzą krytykę i niepokój wokół państwa.
Skupiając się na stronie podaży mieszkań, prawo zabrania władzom lokalnym wprowadzania kontroli czynszów.
Rozluźnia również lokalne przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego i omija lokalne przepisy dotyczące ograniczeń gęstości i wysokości dla niektórych budynków wielorodzinnych, co może mieć daleko idące skutki.
„Może być bardzo dobrze, może być bardzo źle” – powiedział Thaxton. „Jednak zmiany użytkowania gruntów od tego momentu muszą zostać poddane filtrowi tego nowego prawa”.
Niektórzy klaszczązłagodzenie niektórych przepisów dotyczących zagospodarowania przestrzennego - w szczególności zezwalanie na zabudowę mieszkaniową na obszarach komercyjnych i przemysłowych, o ile 40% mieszkań jest dostępnych przez co najmniej 30 lat.
Dla komisarza hrabstwa Sarasota, Marka Smitha, zmiany te niosą ze sobą obietnicę rewitalizacji w wielu miejscach, w tym wzdłuż US 41.
„Mamy wiele starszych centrów handlowych, w których myślę, że mogłoby to naprawdę dać nam możliwość posiadania niedrogich mieszkań i jednoczesnej renowacji centrów, być może tchnąć w nie nowe życie” – powiedział Smith.
Obudowa mogłaby potencjalnie przyciągnąć sklepy, sklepy i restauracje do tych obszarów, jednocześnie eliminując długie dojazdy dla wielu rodzin.
„Potrzebujemy niedrogich mieszkań w pobliżu miejsc pracy” — powiedział Smith.
Ale w przypadku miast – które mają mniej terytorium do pracy niż hrabstwa – część prawa, która pozwala deweloperom budować w strefach handlowych i przemysłowych z wykorzystaniem pobliskich ograniczeń wysokości i gęstości zabudowy mieszkaniowej – które często są znacznie wyższe – rodzi drażliwe pytania.
Komisarz miasta Sarasota, Jen Ahearn-Koch – która podkreśliła, podobnie jak inni, że wciąż studiuje prawo – martwi się implikacjami dla koszmarów związanych z ruchem drogowym i infrastrukturą.
Powiedziała, że zgodnie z nowym prawem deweloperzy mogą zwiększać wysokości i zagęszczenie do maksimum nie tylko w centrum miasta, ale także w wielu strefach handlowych i przemysłowych, które przylegają do dzielnic jednorodzinnych.
Wyobraża sobie, że niektóre społeczności nagle zostaną przytłoczone ogromnymi inwestycjami mieszkaniowymi, do obsługi których nie zostały zaprojektowane.
„Jeśli zamierzasz czterokrotnie zwiększyć tę (gęstość), to jest to ogromny wpływ” – powiedziała.
Dodała, że najbardziej niepokojące jest to, że Rada Miejska – i mieszkańcy – nie będą mieli nic do powiedzenia.
Prawo uniemożliwia samorządom blokowanie planów deweloperów, którzy poza tym spełniają kwalifikacje i przepisy. Wnioski będą zatwierdzane administracyjnie. Ahearn-Koch powiedział, że w tym procesie opinie opinii publicznej i przeszłe, ciężko wywalczone zmiany w kompleksowych planach nie będą się liczyć.
„Wyklucza to głos obywateli z procesu planowania społeczności i procesu rozwoju” – powiedziała.
Dodała, że chociaż niektóre aspekty prawa wydają się obiecujące, w tym przypadku państwo stosuje uniwersalne podejście do problemu, który wymaga wielu różnych rodzajów narzędzi.
„To gigantyczne pociągnięcie pędzla jest naprawdę niepokojące”.
Kryzys wynajmu:Nowa Sarasota współpracuje z właścicielami mieszkań w celu zwiększenia czynszów w czasie kryzysu
Dom seniora:W miarę jak rosną czynsze i rośnie liczba eksmisji, seniorzy z Sarasoty mają trudności ze znalezieniem mieszkania
„Każdy ma psa w tej walce, czy ci się to podoba, czy nie”
Zwolennicy mieszkalnictwa mobilizują się, aby jak najszybciej wykorzystać prawo, wiedząc, że ulga w postaci nowych konstrukcji będzie powoli docierać do tysięcy osób, które obecnie borykają się z kryzysem mieszkaniowym.
Zgadzają się, że samo prawo nie rozwiąże problemu, zauważając, że wcześniejsze zachęty dla deweloperów nie powiodły się w tworzeniu przystępnych cenowo mieszkań.
Aby wykorzystać ten moment, liderzy organizacji non-profit i biznesmenów planują szczyt mieszkaniowy i mają nadzieję na utworzenie grupy zadaniowej ds. przystępnych cenowo mieszkań oraz ogólnej strategii dla hrabstwa Sarasota.
„Próbujemy wymyślić, jak wykorzystać to jako czynnik katalizujący, aby programiści i inni partnerzy społeczności naprawdę podeszli do tego poważnie” – powiedział PJ Brooks, dyrektor operacyjny ds. życia wspomaganego i wspieranego przez społeczność lub CASL.
Wszystkie pomysły zostaną przedstawione, w tym wcześniejsze zalecenia rzeczników mieszkalnictwa: wszystko, od obowiązkowych stref integracyjnych po wspierane lokalnie fundusze powiernicze, od inwestycji prywatnych po wykorzystanie rządowych nadwyżek gruntów.
„Tak naprawdę nie wymyśliliśmy, jak aktywować wiele niedrogich strategii mieszkaniowych, które są na wyciągnięcie ręki” – dodał Brooks. „Musimy zebrać graczy, aby to zrobić”.
W szczycie, który ma się odbyć tego lata, wezmą udział lokalne firmy, organizacje non-profit, deweloperzy, agencje mieszkaniowe i urzędnicy władz lokalnych, powiedział Matt Sauer, specjalista ds. współpracy i wpływu w Fundacji Charlesa i Margery Barancik.
„Wszystkie ręce na pokład” – powiedział Sauer. „Każdy ma psa w tej walce, czy ci się to podoba, czy nie”.
Gdzie idziemy?Seniorzy w Sarasocie martwią się, gdy rosną nawet „przystępne” koszty mieszkań
Firmy z hrabstwa Sarasota zgłaszają większe zapotrzebowanie na niedrogie mieszkania w celu zatrudniania i zatrzymywania pracowników
Jednym z dużych graczy w planach szczytu jest Greater Sarasota Chamber of Commerce.
Pracodawcy regionalni – od szpitali i szkół po lokalnych producentów –donosząpoważne problemy z rekrutacją i zatrzymaniem pracowników z powodu poważnego niedoboru mieszkań dla siły roboczej.
W niedawnej ankiecie przeprowadzonej wśród jej członków izba stwierdziła, że 83% stwierdziło, że brak tanich mieszkań bezpośrednio wpłynął na ich działalność. A 80% stwierdziło, że opowiada się za dyskusją na temat polityki i zmian strefowych w celu wspierania bardziej przystępnych cenowo mieszkań, powiedziała Heather Kasten, prezes i dyrektor generalny Izby.
„Rozmowa staje się coraz szersza” – powiedziała. „Nie tylko organizacje non-profit rozmawiają o problemie. Mówi o tym społeczność biznesowa i nasz rząd”.
Live Local wpadł na pomysł zorganizowania szczytu mieszkaniowego. Nie ma czasu do stracenia, powiedziała.
„Nie ma złotego środka” – powiedział Kasten.
„Wszyscy zgadzamy się, że należy się tym zająć, a dla mnie to jest miejsce, w którym guma styka się z drogą i zaczynamy mieć trochę przyczepności”.
Ta historia pochodzi z partnerstwa między Sarasota Herald-Tribune i Community Foundation of Sarasota County. Saundra Amrhein obejmujeKampania „Sezon udostępniania”., wraz z kwestiami dotyczącymi mieszkalnictwa, usług komunalnych, opieki nad dziećmi i transportu w okolicy. Można się z nią skontaktować pod adresem samrhein@gannett.com.