Oto wszystko, co wiemy o długo oczekiwanej ustawie o reformie najemców (2023)

Level Up and Housing SecretaryMichał Govepotwierdził w wystąpieniu Sky News w środę 3 maja, że ​​znacznie opóźnionyNajemcyUstawa reformująca zostanie ujawniona wkrótce, ponad cztery lata po wstępnych konsultacjach.

Ustawa nie została jeszcze opublikowana. Gazeta Mirror donosi, że opóźnienie jest spowodowane „kwestiami proceduralnymi”, podczas gdy uważa się, że niektórzy konserwatywni posłowie obawiają się, że proponowane reformy są zbyt surowe dla właścicieli i właścicieli drugich domów.

Pan Gove powiedział, że ustawodawstwo „zmieni sposób, w jaki działają relacje między właścicielami a najemcami, zapewniając najemcom nową ochronę, która powinna zapewnić lepszą ochronę przed arbitralnymi podwyżkami czynszu”.

Biała księga opublikowana w czerwcu ubiegłego roku zawierała propozycje, w tym m.inzakaz eksmisji bez winyi umowy na czas określony, plus większa ochrona najemców otrzymujących świadczenia lubze zwierzakiem na smyczy.

Zobowiązała się również, że standard Godnych domów zostanie po raz pierwszy rozszerzony na domy wynajmowane prywatnie, powołując się na angielską ankietę mieszkaniową, która wykazała, że ​​1,6 miliona ludzi mieszka w domach o niebezpiecznie niskiej jakości.

„Zbyt długo wielu prywatnych najemców było na łasce pozbawionych skrupułów właścicieli, którzy nie naprawiali domów i pozwalali rodzinom mieszkać w wilgotnych, niebezpiecznych i zimnych nieruchomościach, z groźbą niesprawiedliwych nakazów eksmisji „bez winy” wiszących nad nimi” – czytamy. .

Dyrektor naczelna Shelter, Polly Neate, nazwała to „zmianą gry dla 11 milionów prywatnych najemców w Anglii” – ale krytycy twierdzą, że jest już za późno.

Koalicja zdziałacze maszerowali na Downing Street w marcu, wyrażając złość na ospałe tempo postępu i wysuwane wymagające obietnice, zostały pilnie spełnione.

Ustawa będzie musiała przejść przez parlament, zanim będzie można ustalić daty wejścia w życie przepisów, co może potrwać kilka miesięcy.

Czego więc możemy się spodziewać?

Koniec z eksmisjami bez winy

Podstawą ustawy jest zniesienie sekcji 21, kluczowego aktu prawnego Ustawy o mieszkalnictwie z 1988 r., który pozwala właścicielom na eksmisję najemców bez podawania uzasadnienia.

Po raz pierwszy proponując zakaz 15 kwietnia 2019 r., rząd stwierdził, że „prywatni właściciele nie będą już mogli eksmitować najemców z ich domów w krótkim czasie i bez uzasadnionego powodu”.

Według badań przeprowadzonych przez Shelter i Yougov prawie 230 000 prywatnych najemców otrzymało zawiadomienie o eksmisji bez winy w ciągu trzech lat, co odpowiada jednemu zawiadomieniu o eksmisji na siedem minut.

Jego umieszczenie w projekcie jest prawie potwierdzone — plany zakończenia eksmisji bez winy zostały opublikowane w manifeście w listopadzie 2019 r., w białej księdze w czerwcu 2022 r. i potwierdzone przez rzecznika prasowego Departamentudopiero w marcu.

Umowa najmu „wygaśnie tylko wtedy, gdy wypowie ją najemca lub jeśli wynajmujący ma ważny powód posiadania”.

... ale sekcja 8 może stanowić lukę dla właścicieli

Te podstawy posiadania będą również podlegać wstrząsom, a właściciele obiecali „skuteczne sposoby uzyskania posiadania ich nieruchomości w razie potrzeby”.

Przyspieszyłyby eksmisje z powodu zachowań antyspołecznych, pojawiłyby się nowe przyczyny uporczywych zaległości – tj. nieopłaconego czynszu – i sprzedaży nieruchomości.

Szerszą konsekwencją jest przewrót w sekcji 8, który jest rodzajem zawiadomienia o eksmisji wydawanego przez właściciela, gdy uważa, że ​​najemca narusza ich umowę.

Niepokojące jest to, że poprzeczka do wydania zawiadomienia z sekcji 8 może zostać obniżona, aby uwzględnić zniesienie eksmisji bez winy.

Sztywne umowy na czas określony mogą zniknąć

W centrum uwagi znajduje się również struktura najmu, a standardowa Assured Shorthold Tenancy ma zostać zlikwidowana.

Zamiast tego system okresowy lub kroczący – który obecnie wchodzi w życie po wygaśnięciu określonego terminu – stałby się normą. Najemcy będą musieli złożyć wypowiedzenie z dwumiesięcznym wyprzedzeniem.

„Związanie stron umową podważa elastyczność oferowaną przez prywatny sektor najmu i ogranicza zdolność najemców i właścicieli do reagowania na zmieniające się okoliczności osobiste”, zgodnie z białą księgą.

Właściciele mogą być zmuszeni do wpisania się do rejestru

Nowy internetowy portal dotyczący nieruchomości mógłby zapewnić pojedyncze „drzwi wejściowe” dla właścicieli, najemców i władz lokalnych.

Chociaż propozycja nie proponuje uniwersalnej licencji właściciela, portal będzie czymś więcej niż centrum polityki — najemcy będą mogli uzyskać dostęp do informacji o historycznej zgodności ich właściciela, a lokalne rady wykorzystają te dane do rozprawienia się z właścicielami-przestępcami.

Istnieją przyszłe plany zintegrowania informacji z bazy danych nieuczciwych właścicieli, co upubliczniłoby przestępstwa.

Według danych rządowych cytowanych w białej księdze, tylko 30 procent właścicieli „demonstruje dobre praktyki”.

W tej chwili nie jest jasne, jak portal miałby wyglądać i funkcjonować.

Okresy wypowiedzenia podwyżek czynszów mogą zostać podwojone

Właściciele musieliby dać dwumiesięczny okres wypowiedzenia, a nie jeden, jeśli chcą podwyższyć czynsz – co byłoby dozwolone tylko raz w roku. Klauzule dotyczące przeglądu czynszów w umowach zostałyby zakazane.

Jeśli najemca zwróci się do trybunału pierwszej instancji z „nieproporcjonalną” podwyżką czynszu, nie będzie on w stanie podnieść czynszu powyżej kwoty, o którą początkowo prosił wynajmujący.

Osobno, jeśli zdesperowany najemca zaoferował z góry kilkumiesięczny czynsz — ancoraz powszechniejszą praktykąw londyńskich wojnach przetargowych — wynajmujący byłby prawnie zobowiązany do zwrotu, gdyby najem zakończył się wcześniej niż okres, za który zapłacono.

Tymczasem wprowadzenie kontroli czynszów jest zdecydowanie poza planem: „Dowody historyczne sugerują, że zniechęciłoby to do inwestowania w sektorze i w rezultacie doprowadziłoby do obniżenia standardów nieruchomości, co nie pomogłoby właścicielom ani najemcom”.

Nigdy więcej ogólnych zakazów dla osób ubiegających się o świadczenia lub rodzin z dziećmi

„Brak DSS” jest powszechnym widokiem na ofertach wynajmu, ale rząd może być gotowy, aby zakazać wynajmującemu odmawiania najmu rodzinom z dziećmi lub osobom otrzymującym zasiłki.

Zasugerowano również, że w przyszłości może to rozszerzyć się na inne wrażliwe grupy, takie jak osoby opuszczające więzienia.

Wyzwaniem będzie udowodnienie, że najemca został odrzucony z tych powodów, zwłaszcza na konkurencyjnych rynkach.

Gospodarstwa domowe z dziećmi na utrzymaniu stanowią 30 procent prywatnego sektora wynajmu, według własnych badań rządu, podczas gdy 26 procent otrzymuje jakiś zasiłek mieszkaniowy.

Właściciele musieliby wziąć pod uwagę zwierzęta domowe

Badanie English Private Landlord Survey 2021 wykazało, że 45 procent właścicieli nie chce wynajmować najemcom ze zwierzętami domowymi.

Dobra wiadomość dla futrzastych przyjaciół — oczekuje się, że ustawa zniesie te ogólne zasady „bez zwierząt”, z obowiązkiem właścicieli udowodnienia, dlaczego prośba jest nieuzasadniona.

Organizacje charytatywne zajmujące się zwierzętami od dawna ubolewały nad postawą wobec posiadania zwierząt domowych w sektorze wynajmu prywatnego i efektem domina dla ośrodków szukania nowych domów.

Dogs Trust twierdzi, że około jeden na 10 właścicieli, którzy się z nimi kontaktują, podaje problemy z mieszkaniem jako główny powód konieczności ponownego zamieszkania swojego psa, podczas gdy Cats Protection szacuje, że w zeszłym roku przyjęło 1300 kotów z powodu zakazów właścicieli.

Godne domy Standard rozszerzony na prywatny sektor wynajmu

Wprowadzony w 2001 r. standard godnych domów stanowi, że mieszkania publiczne muszą być wolne od poważnych zagrożeń dla zdrowia i bezpieczeństwa.

Po raz pierwszy ta gwarancja mogłaby zostać rozszerzona na prywatny sektor wynajmu.

Sposób, w jaki zostanie to wdrożone, to inna sprawa, ale w białej księdze zobowiązano się do przeprowadzenia programów pilotażowych z wybranymi radami lokalnymi w celu zbadania różnych sposobów egzekwowania standardów.

Nowy rzecznik praw obywatelskich mógłby powstrzymać spory poza sądem

„Potężny” nowy rzecznik praw obywatelskich mógłby pomóc w egzekwowaniu tych gruntownych zmian w polityce i zapewnić szybkie rozstrzyganie mało znanych sporów między najemcami a właścicielami – i to bez wchodzenia na drogę sądową.

Wszyscy właściciele będą musieli się przyłączyć.